Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig eller ved ekspropriasjon. Ved avtale om oppføring av ny bolig er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse. Avhendingsloven angir en rettslig ramme for kjøp og salg av fast eiendom, og er ment å supplere en skriftlig avtale mellom kjøper og selger.
Forvaltningsloven
Meny
DLA Piper Har laget en oversikt på fast eiendom
Advokater i avdelingen for fast eiendom, med støtte fra andre avdelinger, fokus på ulike transaksjonstemaer.
Typiske funn i teknisk due diligence
Eiendommens tekniske stand har betydning for eierkostnader på kort og lang sikt og kan således påvirke økonomien i en transaksjon. Brudd på forskriftskrav, da særlig brann og HMS, kan dessuten få betydning for potensielt styreansvar og andre rettslige sanksjoner. Kjøper ønsker derfor som hovedregel å gjennomføre tekniske undersøkelser av eiendommen i forbindelse med en transaksjon.
DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”
Formålet med Transaksjons ABC er å øke bevisstheten om hva meglerstandardene regulerer, når standardene kan benyttes og når det må skreddersøm til. Artikkelserien vil også omhandle en rekke enkelt temaer som kan ha stor betydning i enkelte transaksjoner.
Det gjennomføres årlig mange eiendomstransaksjoner. Deler av transaksjonsmarkedet er i stor grad standardisert. Standardiseringen kjennetegnes ved bruk av meglerstandarden som utgangspunkt, nokså like dokumentlister for due diligence og relativt standardiserte tilbud og budaksepter. Men selv i – og kanskje særlig i – den standardiserte verden er det lett å trå feil.
Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon
For kjøper av en utviklingseiendom kan det være ønskelig å tinglyse skjøte direkte til sluttkjøper for å spare dokumentavgift. At grunnbokshjemmelen forblir hos selger frem til eiendommen er ferdig utviklet innebærer at kjøper ikke har rettsvern for sitt erverv. For å redusere risikoen knyttet til dette etableres det vanligvis en såkalt sikkerhetspakke med blant annet blankoskjøte. En slik konstruksjon medfører imidlertid betydelig risiko for kjøper.
Legalpant – tinglyste heftelser i fast eiendom med usikkert omfang
Ved omsetning av eiendom må megler som regel innfri eiendommens heftelser. Av grunnboken vil en finne oversikt over både avtalepant og utleggspant som må innfris for å oppnå heftelsesfri eiendom . En type pant som imidlertid ikke fremgår av grunnboken er legalpant. Legalpantet har rettsvern uten tinglysing og på bedre prioritet enn eksisterende heftelser.
Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte
Eiere av bedrifter som har skapt en solid, lønnsom virksomhet kan av ulike årsaker ønske å realisere verdier som er bygget opp over mange år. Utgangspunktet kan være et forestående generasjonsskifte, at en eier ønsker å trappe ned sin rolle i virksomheten, at nøkkelpersoner i bedriften ønskes inn på eiersiden eller bare at man ønsker å ta ut et større utbytte. Ved et slikt eierskifte kan finansiering være et godt verktøy.
Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?
Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i fradragsposisjon. Det er disse situasjonene vi i BDO Advokater erfarer at Skatteetaten har mest fokus på. I bedriftsmarkedet vil leietakerne gjerne ha fradragsrett for avgiften på leien, slik at det uansett lønner seg for leilighetshotellene å være avgiftspliktige. I privatmarkedet er situasjonen annerledes, der blir avgiften en endelig kostnad for leietaker og leilighetshotellene får et konkurransefortrinn fremfor mer tradisjonelle hoteller når det ikke oppkreves mva på leien.
Estimering av næringseiendom kjøp – aksjer, skatt og latent skatt
På aktivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å kunne redusere framtidig skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det framførbart underskudd, goodwill, negativ gevinst- og tapskonto og andre skattereduserende midlertidige forskjeller.
På passivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å øke framtid skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det, i tillegg til tapte avskrivningsmuligheter, positiv gevinst- og tapskonto, betalbar skatt per overtakelse, og andre skatteøkende midlertidig forskjeller.
Hvordan slike passiva- og aktivposter skal verdsettes, og om de i det hele tatt skal hensyntas beror på forhandlinger mellom partene. Det er for eksempel ikke slik at en kjøper nødvendigvis vil betale noe for et framførbart underskudd dersom verken målselskapet eller andre selskaper i kjøpers portefølje vil kunne nyttiggjøre seg underskuddet i overskuelig framtid.
Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet
Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at valgt entreprenør har god kapasitet og gjennomføringsevne for ditt prosjekt.
Avhendingsloven med lovkommentarer
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig eller ved ekspropriasjon. Ved avtale om oppføring av ny bolig er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse. Avhendingsloven angir en rettslig ramme for kjøp og salg av fast eiendom, og er ment å supplere en skriftlig avtale mellom kjøper og selger.
DLA Piper Har laget en oversikt på fast eiendom
Advokater i avdelingen for fast eiendom, med støtte fra andre avdelinger, fokus på ulike transaksjonstemaer.
Typiske funn i teknisk due diligence
Eiendommens tekniske stand har betydning for eierkostnader på kort og lang sikt og kan således påvirke økonomien i en transaksjon. Brudd på forskriftskrav, da særlig brann og HMS, kan dessuten få betydning for potensielt styreansvar og andre rettslige sanksjoner. Kjøper ønsker derfor som hovedregel å gjennomføre tekniske undersøkelser av eiendommen i forbindelse med en transaksjon.
DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”
Formålet med Transaksjons ABC er å øke bevisstheten om hva meglerstandardene regulerer, når standardene kan benyttes og når det må skreddersøm til. Artikkelserien vil også omhandle en rekke enkelt temaer som kan ha stor betydning i enkelte transaksjoner.
Det gjennomføres årlig mange eiendomstransaksjoner. Deler av transaksjonsmarkedet er i stor grad standardisert. Standardiseringen kjennetegnes ved bruk av meglerstandarden som utgangspunkt, nokså like dokumentlister for due diligence og relativt standardiserte tilbud og budaksepter. Men selv i – og kanskje særlig i – den standardiserte verden er det lett å trå feil.
Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon
For kjøper av en utviklingseiendom kan det være ønskelig å tinglyse skjøte direkte til sluttkjøper for å spare dokumentavgift. At grunnbokshjemmelen forblir hos selger frem til eiendommen er ferdig utviklet innebærer at kjøper ikke har rettsvern for sitt erverv. For å redusere risikoen knyttet til dette etableres det vanligvis en såkalt sikkerhetspakke med blant annet blankoskjøte. En slik konstruksjon medfører imidlertid betydelig risiko for kjøper.
Legalpant – tinglyste heftelser i fast eiendom med usikkert omfang
Ved omsetning av eiendom må megler som regel innfri eiendommens heftelser. Av grunnboken vil en finne oversikt over både avtalepant og utleggspant som må innfris for å oppnå heftelsesfri eiendom . En type pant som imidlertid ikke fremgår av grunnboken er legalpant. Legalpantet har rettsvern uten tinglysing og på bedre prioritet enn eksisterende heftelser.
Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte
Eiere av bedrifter som har skapt en solid, lønnsom virksomhet kan av ulike årsaker ønske å realisere verdier som er bygget opp over mange år. Utgangspunktet kan være et forestående generasjonsskifte, at en eier ønsker å trappe ned sin rolle i virksomheten, at nøkkelpersoner i bedriften ønskes inn på eiersiden eller bare at man ønsker å ta ut et større utbytte. Ved et slikt eierskifte kan finansiering være et godt verktøy.
Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?
Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i fradragsposisjon. Det er disse situasjonene vi i BDO Advokater erfarer at Skatteetaten har mest fokus på. I bedriftsmarkedet vil leietakerne gjerne ha fradragsrett for avgiften på leien, slik at det uansett lønner seg for leilighetshotellene å være avgiftspliktige. I privatmarkedet er situasjonen annerledes, der blir avgiften en endelig kostnad for leietaker og leilighetshotellene får et konkurransefortrinn fremfor mer tradisjonelle hoteller når det ikke oppkreves mva på leien.
Estimering av næringseiendom kjøp – aksjer, skatt og latent skatt
På aktivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å kunne redusere framtidig skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det framførbart underskudd, goodwill, negativ gevinst- og tapskonto og andre skattereduserende midlertidige forskjeller.
På passivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å øke framtid skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det, i tillegg til tapte avskrivningsmuligheter, positiv gevinst- og tapskonto, betalbar skatt per overtakelse, og andre skatteøkende midlertidig forskjeller.
Hvordan slike passiva- og aktivposter skal verdsettes, og om de i det hele tatt skal hensyntas beror på forhandlinger mellom partene. Det er for eksempel ikke slik at en kjøper nødvendigvis vil betale noe for et framførbart underskudd dersom verken målselskapet eller andre selskaper i kjøpers portefølje vil kunne nyttiggjøre seg underskuddet i overskuelig framtid.
Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet
Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at valgt entreprenør har god kapasitet og gjennomføringsevne for ditt prosjekt.