Vær realistisk når du skal investere i næringseiendom
En bank ønsker å behandle søknader om næringslån så effektivt som mulig, og trenger mest mulig innsikt i gjennomføring av tiltak og risiko ved næringseiendommen som skal finansieres. Vi må få en klar forståelse av hvem kunden er, hva lånet skal brukes til og hvordan vi får pengene våre tilbake.
Du må være realistisk når du vurderer risikoen ved å investere i næringseiendom, ikke minst med hensyn til hvordan eiendommen skal forvaltes og utvikles. Søknader og vurderinger som ikke tar hensyn til viktige risikoelementer ved eiendommen og bruken av den kan bety avslag fra banken.
Investering i næringseiendom gir hovedsakelig avkastning i form av løpende leieinntekter og/eller gevinst ved salg av eiendommen. Vi anbefaler derfor at du gir en troverdig og veldokumentert fremstilling av planene for kjøp og eierskap, samt risikoen forbundet med leie.
Når vi vi gir næringslån og finansierer næringseiendom, forutsetter vi en troverdig og profesjonell samarbeidspartner. En god lånesøknad viser om risikoen i prosjektet er akseptabel og om prosjekthorisonten er håndterbar.
Husk at banken ikke har noen økonomisk oppside i prosjektet utover det å få pengene sine tilbake. Det er lånetaker som sitter igjen med fortjenesten.
Oppnå ekstern finansiering
Tilgang på kapital er et stort konkurransefortrinn når du skal investere i næringseiendom. Dette er et eiendomssegment som innebærer mange risikoelementer, noe som kan gjøre det mer omfattende å oppnå ekstern finansiering. For å vurdere et eiendomsprosjekt på riktig grunnlag, er banken avhengig av tilstrekkelig og relevant dokumentasjon.
Risikoforståelse er avgjørende når du søker finansiering til næringseiendom
Som potensiell ny kunde er det viktig at du gir banken et godt innblikk i deg som eier og foretaket ditt. Gjør rede for hvilken erfaring du har med tilsvarende prosjekter og hvordan du har gjennomført prosjekter tidligere.
Banken er også pliktig til å vurdere midlers opprinnelse. Dermed må du kunne gjøre rede for hvordan du har skaffet egenkapitalen som kommer i tillegg til næringslånet. Dette bør dokumenteres i søknaden.
Videre må du beskrive hva næringslån og egenkapital skal brukes til, om det er utvikling eller kjøp av næringseiendom, og hvordan den økonomiske risikoen er vurdert. Risiko knyttet til næringseiendom kan deles inn i fire kategorier:
- Leietakerrisiko – risiko knyttet til leietakeres soliditet, leieforholdets kontraktstid, regulering av leie og ledighet i bygget
- Eiendomsrisiko – risikofaktorer relatert til fremtidig bruk, teknisk tilstand, alternativ bruk, nivå på driftskostnader
- Makrorisiko – makroøkonomiske faktorer som påvirker eiendomsmarkedet
- Residualrisiko – usikkerhet knyttet til salgsverdi frem i tid
Banken og kundens risikovurderinger ved finansiering av investering i næringseiendom blir også styrt av segmenter innenfor næringseiendom. Næringseiendom segmenteres vanligvis slik:
- Kontor
- Handel
- Lager og logistikk
- Hotelleiendom
Jo bedre du kan redegjøre for hvordan de ulike faktorene påvirker næringseiendommen, jo raskere kan banken gjøre en vurdering av prosjektet. Siden leieinntekter er en så sentral verdidriver når det gjelder næringseiendom, er det avgjørende å dokumentere forhold knyttet til leietakere og vurderinger av leietakerrisiko. Relevant dokumentasjon kan være:
- Kontantstrømmen i næringseiendommen
- Leiekontrakter
- Historiske regnskap og finansielle nøkkeltall
- Verdivurdering fra megler/takstmann
- Relevante cash-flow-scenarier
Riktig vurdering av risiko er avgjørende for å identifisere mulige fallgruver og utnytte styrkene i prosjektet, slik at du som kunde får en klar tilbakemelding på finansieringsmulighetene for næringseiendommen du vil investere i.
En god exit-strategi er nødvendig når du skal investere i næringseiendom
Utvikling av næringseiendom er kapitalkrevende og kan gi betydelig gevinst, men også innebære høy risiko for alle parter. Dette støttes av en rapport fra Norges Bank, som sier risikoen i næringen stiger på grunn av høy prisvekst.
Risikoen for Pareto Bank knytter seg ofte til usikkerhet rundt exit-muligheter, som i realiteten er refinansiering eller salg. Vi regner også på mulig nedbetalingsevne ut i fra kontantstrøm (avdragsevne).
Vi må derfor vurdere mulighetene for refinansiering, gjerne med to til tre års perspektiv. Her må det tas hensyn til gjennomføring av tiltak som er i tråd med formålet til finansieringen. Det må gjøres en virkeligshetsnær vurdering av refinansieringsrisikoen.
I praksis påvirker dette bankens vurdering av prosjektet når du søker om næringslån for å investere i næringseiendom. Hvis du ikke klarer å overbevise banken om at exit-strategien er forutsigbar og gjennomførbar, risikerer du å få avslag.
Partnere i samme næringseiendomsprosjekt
Vi gjør grundige vurderinger av både kunden og eiendommen når vi blir bedt om å finansiere investeringer i næringseiendom.
Vi utreder risiko grundig før vi finansierer en næringseiendom fordi vi har en forventning om at prosjektene og kundene skal lykkes. Lykkes ikke kunden med prosjektet sitt, påvirker det også risikoen for kredittengasjementet vårt. Siden vi tilbyr fremmedkapital, er vi en samarbeidspartner i prosjektet. Vi er en finansieringspartner som forstår dine behov og har et ønske om å bidra for at du skal lykkes med investeringene dine.
Åpenhet og transparens fra første stund legger grunnlaget for et godt samarbeid. En veldokumentert og etterrettelig lånesøknad markerer startskuddet for et slikt samarbeid. Søknaden bidrar også til at vi kan gi deg presise tilbakemeldinger raskere.
I en bransje der tilgang på kapital gir så store konkurransefortrinn, kan effektiv behandling av finansieringsforespørsler utgjøre en stor forskjell.